Optimisation des flux de trésorerie : le cœur financier d'une propriété immobilière réussie
- il y a 4 jours
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Sur le marché immobilier montréalais, les flux de trésorerie ne sont plus un indicateur fiable. À l’approche de 2026, les propriétaires doivent composer avec un contexte financier inédit : les taxes municipales augmentent en moyenne de 3,8 % et le Tribunal administratif du logement (TAL) a revu en profondeur le mode de calcul des hausses de loyer.
Chez Marsik Management , nous sommes convaincus qu'une gestion immobilière réussie ne se résume pas à la perception des loyers ; elle repose sur une gestion rigoureuse des dépenses et une optimisation stratégique des revenus. Voici comment préserver vos marges cette année.
1. Maîtriser la formule de fixation des loyers TAL 2026
L'époque où il fallait deviner l'augmentation de loyer est révolue. À compter du 1er janvier 2026, la TAL adoptera une nouvelle méthode de calcul simplifiée.
Nouvelle base de référence : Pour 2026, le TAL a fixé un taux d’ajustement de base de 3,1 % (sur la base d’une moyenne mobile sur trois ans de l’indice des prix à la consommation).
Le levier du flux de trésorerie : vous êtes en droit d’augmenter le loyer au-delà de ces 3,1 % si vous tenez compte de vos augmentations spécifiques des taxes municipales, des taxes scolaires et des primes d’assurance .
Conseil Marsik : De nombreux propriétaires passent à côté d’économies en se contentant d’appliquer le tarif de base. Nous veillons à ce que chaque dollar de vos frais supplémentaires soit pris en compte dans vos avis de renouvellement de bail.
2. Atténuer le pic d'impôt de 2026
Le nouveau rôle d'évaluation triennal de Montréal (2026-2028) a entraîné une hausse moyenne de 12,2 % de la valeur des propriétés. Bien que la Ville utilise l'étalement (répartition de l'impôt foncier sur trois ans), votre facture d'impôt foncier sera probablement plus élevée que l'an dernier.
La stratégie : Faites vérifier votre évaluation. Si la valeur de votre propriété a augmenté beaucoup plus que celle de vos voisins dans des arrondissements comme Montréal-Est ou Anjou , vous avez jusqu’au 30 avril 2026 pour déposer une demande de révision.
L'impact : Un recours fiscal réussi réduit directement vos dépenses d'exploitation, augmentant instantanément votre revenu net d'exploitation (RNE).
3. La règle des 5 % sur les dépenses en capital
Si vous avez récemment investi dans d'importantes réparations, 2026 offre une perspective de reprise plus claire. Le TAL applique désormais un seuil fixe de 5 % pour les améliorations majeures.
Pourquoi c'est important : Ce changement élimine le vide juridique qui existait auparavant. Il vous permet d'amortir les investissements importants, comme la réfection de votre toiture ou le remplacement de vos fenêtres, sur une période prévisible de 20 ans.
Stratégie de gestion de trésorerie : privilégiez les réparations qui réduisent les autres dépenses. Par exemple, le remplacement des vieilles fenêtres permet non seulement d’obtenir une réduction de loyer de 5 %, mais aussi de diminuer les frais de chauffage (si vous les prenez en charge), ce qui représente un double avantage pour votre trésorerie.
4. Réduire les dépenses « fuites »
Le fort taux de roulement du personnel et la maintenance réactive sont les deux principaux facteurs de perte de trésorerie à Montréal.
Fidélisation des locataires : En 2026, le coût de la recherche d’un nouveau locataire (nettoyage, peinture, marketing et loyers impayés) s’élève en moyenne à 2 500 $ à 4 000 $ par logement. Une gestion personnalisée axée sur la satisfaction des locataires est souvent moins coûteuse qu’une augmentation de loyer qui entraîne un départ.
Maintenance préventive : En effectuant des inspections saisonnières de votre immeuble ou de votre copropriété, nous détectons les petites fuites avant qu’elles ne se transforment en réparations d’urgence de 10 000 $.
En résumé : le retour sur investissement est un choix
Dans un marché où la Banque du Canada a stabilisé les taux autour de 2,25 % , les véritables profits se réalisent dans la gestion opérationnelle des biens immobiliers. Optimiser les flux de trésorerie exige un partenaire qui comprenne la différence entre un simple chèque de loyer et un plan stratégique de gestion d'actifs.
Votre portefeuille est-il performant à son maximum ?
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