Le guide 2026 du marché locatif montréalais : ce que les propriétaires doivent savoir

Le marché locatif de Montréal est entré dans une nouvelle phase de maturité en 2026. Après des années de taux de vacance historiquement bas et une croissance effrénée des loyers, le marché commence à se stabiliser, mais avec une particularité : il est plus fragmenté que jamais.

Pour les propriétaires, se contenter du « statu quo » ne suffit plus. Pour prospérer cette année, vous devez comprendre les trois piliers qui définissent le paysage de 2026 : l'augmentation de l'offre, les nouveaux calculs du TAL et le virage vers la demande « Boutique ». Que vous possédiez un condo moderne ou un plex historique, rester à l'affût des tendances du marché est la première étape vers un investissement rentable.

1. La réalité de la vacance : un marché à deux vitesses

Alors que les gros titres nationaux suggèrent un refroidissement du marché, la réalité de Montréal varie d'un quartier à l'autre.

• L'augmentation de l'offre : L'achèvement massif de projets locatifs ciblés à la fin de 2025 a fait grimper le taux de vacance de la ville vers 3,1 % — un saut significatif par rapport au creux de 1,5 % des années précédentes.

• Une vérité fragmentée : Les unités de luxe dans Griffintown et le Centre-Ville affichent des taux de vacance allant jusqu'à 5-6 %, forçant les propriétaires à offrir des incitatifs. Pendant ce temps, les « plex » abordables à Verdun et Rosemont restent extrêmement prisés avec un taux de 1,5 %.

• L’analyse Marsik : Si vous possédez un condo moderne, votre concurrence n'a jamais été aussi forte. Une stratégie de prix rigoureuse et un service aux locataires supérieur sont désormais vos principaux outils de rétention.

2. La refonte du TAL 2026 : 3,1 % est la nouvelle base

Le changement administratif le plus important cette année est la nouvelle méthode de calcul du Tribunal administratif du logement (TAL).

• La nouvelle formule : Pour les baux se renouvelant après le 2 avril 2026, le TAL a établi une augmentation de base de 3,1 %. Il s'agit d'une baisse notable par rapport aux 4,5 % de 2025.

• Dépenses en capital : La bonne nouvelle pour les investisseurs est la clarification du seuil de 5 % pour les rénovations majeures. Cela offre un chemin beaucoup plus prévisible vers un rendement (ROI) pour les propriétaires souhaitant moderniser des actifs vieillissants.

• L’analyse Marsik : Ne vous contentez pas du 3,1 %. Nous aidons nos propriétaires à intégrer le récent bond de 12,2 % de l'évaluation foncière pour garantir que votre flux de trésorerie net (cash flow) ne diminue pas.

3. Tendances des loyers : où sont les gains ?

Malgré le ralentissement dans certains secteurs, le loyer moyen à Montréal pour un 3 ½ (une chambre) non meublé s'est stabilisé autour de 1 615 $, tandis que les logements familiaux (5 ½) connaissent un rebond.

• Leaders de croissance : Des quartiers comme Saint-Henri (+7,4 %) et le Plateau (+5,3 %) continuent de faire preuve de résilience mois après mois.

• Zones de « refroidissement » : Le Centre-Ville et Ahuntsic-Cartierville ont connu de légères baisses, l'inventaire rattrapant enfin la demande.

• L'effet télétravail : Les grands appartements (4 ½ et 5 ½) sont actuellement les actifs les plus « résistants à la récession » en ville, le travail hybride restant un pilier du mode de vie professionnel montréalais.

4. Le bouclier juridique : Loi 25 et Projet de loi 31

2026 est l'année de la mise en application stricte. Entre les exigences de confidentialité de la Loi 25 et les nouvelles règles du Projet de loi 31 sur les cessions de bail, les propriétaires sont sous la loupe.

• Cessions de bail : Vous avez maintenant le droit de refuser une cession de bail sans « motif sérieux », mettant ainsi fin à l'ère où les locataires « s'échangeaient » des baux à bas prix.

• Vie privée : Demander le numéro d'assurance sociale (NAS) d'un locataire sans suivre les protocoles de la Loi 25 représente désormais un risque juridique majeur.

Stratégie 2026 : de « Propriétaire » à « Gestionnaire d'actifs »

Dans un marché qui devient favorable aux locataires, la qualité de votre gestion est votre plus grand avantage concurrentiel. Les locataires en 2026 ne cherchent pas seulement quatre murs ; ils recherchent de la réactivité, de la transparence et de la qualité.

Chez Gestion Immobilière Marsik, nous nous spécialisons dans la navigation de cette nouvelle complexité. De l'optimisation des augmentations permises par le TAL à la sélection conforme à la Loi 25, nous veillons à ce que votre actif montréalais reste performant.

Votre portefeuille est-il prêt pour le virage 2026 ?

Obtenez une analyse de marché gratuite pour votre propriété