Acheter un duplex, un triplex ou un multiplex à Montréal : ce que les investisseurs doivent savoi

Les duplex, triplex et multiplex de Montréal attirent depuis longtemps les investisseurs immobiliers à la recherche de revenus locatifs et d’une appréciation à long terme de leur propriété.

Mais acheter un immeuble multilogement est très différent d’acheter une résidence pour soi-même.

Les chiffres doivent être rentables. Les locataires et les baux existants comptent. L’état du bâtiment peut avoir un impact important sur les dépenses futures, et la façon dont l’immeuble sera géré devrait être prise en compte avant l’achat — et non après.

Si vous envisagez d’acheter un duplex, un triplex ou un multiplex à Montréal, voici quelques-uns des principaux éléments à évaluer avant de faire une offre.

Pourquoi les investisseurs s’intéressent-ils aux duplex, triplex et multiplex?

L’un des principaux avantages d’un immeuble multilogement est la possibilité de générer plusieurs sources de revenus locatifs.

Plutôt que de dépendre d’un seul locataire, un duplex, un triplex ou un multiplex peut produire des revenus provenant de plusieurs logements.

Pour les investisseurs, cela peut permettre de profiter de :

• Plusieurs sources de revenus locatifs

• Une meilleure diversification des revenus

• Une croissance de l’équité à long terme

• Des possibilités d’améliorer l’immeuble et d’en augmenter la valeur

• Un potentiel de croissance d’un portefeuille immobilier

Cependant, plus de logements signifie aussi davantage de locataires, d’entretien et de responsabilités.

L’objectif ne devrait pas simplement être d’acheter l’immeuble qui compte le plus de logements. Il faut plutôt trouver une propriété dont les revenus, les dépenses, l’état et le potentiel à long terme correspondent à votre stratégie d’investissement.

Duplex, triplex ou multiplex : quelle différence pour un investisseur?

Chaque type d’immeuble implique un niveau d’investissement et de responsabilité différent.

Duplex

Un duplex comprend deux logements résidentiels.

Pour les nouveaux investisseurs, le duplex peut être une bonne façon de commencer dans l’immobilier locatif, puisqu’il comporte moins de logements à gérer tout en générant des revenus provenant de plus d’une unité.

Triplex

Un triplex comprend trois logements résidentiels.

Le logement supplémentaire peut générer une source de revenus additionnelle, mais l’investisseur doit examiner attentivement les dépenses, les systèmes du bâtiment et les besoins liés à la gestion des locataires.

Multiplex

Un multiplex désigne généralement un immeuble comprenant plusieurs logements locatifs.

Ces propriétés peuvent générer davantage de revenus locatifs, mais elles peuvent également demander plus de capital, plus d’entretien et une gestion immobilière plus active.

Plus le nombre de logements augmente, plus il devient important d’évaluer attentivement la performance financière et les besoins opérationnels de l’immeuble.

1. Commencez par analyser les revenus locatifs réels

L’une des premières choses que les investisseurs examinent est le revenu locatif.

Mais les revenus bruts annoncés pour un immeuble ne donnent pas toute l’information.

Avant d’acheter, vérifiez :

• Le loyer actuel de chaque logement

• Les modalités des baux

• L’historique des paiements, lorsque disponible

• Les logements vacants

• Les services inclus

• Les revenus provenant du stationnement ou de l’entreposage

• Toute autre source de revenus liée à l’immeuble

Il est également important de comparer les loyers actuels de l’immeuble avec le marché locatif du secteur.

Un immeuble peut sembler intéressant parce que des logements similaires dans le quartier se louent plus cher, mais cela ne signifie pas nécessairement que les loyers existants peuvent être immédiatement augmentés à ces niveaux.

Votre analyse devrait donc être basée sur des revenus réalistes — et non simplement sur le loyer maximal que vous espérez obtenir dans le futur.

2. Comprenez les véritables dépenses d’exploitation

Les revenus locatifs bruts ne représentent qu’une partie de l’équation.

Les investisseurs doivent également comprendre ce qu’il en coûte réellement pour exploiter l’immeuble.

Les dépenses courantes peuvent comprendre :

• Les taxes municipales et scolaires

• L’assurance de l’immeuble

• Le chauffage

• L’électricité payée par le propriétaire

• Les frais liés à l’eau

• Le déneigement

• L’aménagement paysager

• L’entretien ménager

• L’entretien courant

• Les réparations

• La gestion immobilière

• Les frais comptables et administratifs

• Les réserves pour les travaux majeurs futurs

Certaines dépenses sont mensuelles, alors que d’autres peuvent survenir de façon imprévue.

Un immeuble peut générer d’excellents revenus locatifs tout en offrant un rendement décevant si les coûts d’exploitation ont été sous-estimés.

3. Examinez attentivement les baux existants

Lorsque vous achetez une propriété déjà occupée par des locataires, les baux constituent une partie importante de l’investissement.

Avant de conclure l’achat, il est important de vérifier :

• Quels logements sont occupés

• Le loyer mensuel actuel

• Ce qui est inclus dans chaque bail

• Les dates de renouvellement

• Les ententes liées au stationnement ou à l’entreposage

• Toute entente particulière liée à un logement

Les locataires existants ne représentent pas seulement une partie des revenus de l’immeuble — ils font aussi partie de sa gestion quotidienne.

Comprendre la situation locative avant l’achat vous permettra d’avoir une vision plus réaliste de la performance de l’immeuble une fois la transaction conclue.

4. Regardez au-delà des logements et inspectez le bâtiment

Une peinture fraîche et une cuisine rénovée peuvent rendre un immeuble très attrayant, mais certains des problèmes les plus coûteux peuvent être cachés ailleurs.

Les investisseurs devraient porter une attention particulière aux éléments importants du bâtiment, notamment :

• La toiture

• Les fondations

• Les fenêtres

• La plomberie

• Les systèmes électriques

• Les systèmes de chauffage

• La maçonnerie extérieure

• Les balcons

• Le drainage

• Les éléments structuraux

Une inspection professionnelle du bâtiment peut aider à repérer les problèmes nécessitant une intervention immédiate ou des investissements importants au cours des prochaines années.

Cela est particulièrement important compte tenu de l’âge de nombreux immeubles résidentiels à Montréal.

Un immeuble nécessitant des travaux majeurs peut tout de même être un bon investissement — mais ces coûts doivent être intégrés à votre analyse financière.

5. Prévoyez les dépenses en immobilisations futures

Tous les bâtiments finissent par nécessiter des réparations ou des remplacements importants.

On parle souvent de dépenses en immobilisations, ou CapEx.

Cela peut inclure le remplacement de :

• La toiture

• Les fenêtres

• L’équipement de chauffage

• Les systèmes de plomberie

• Les balcons

• La maçonnerie extérieure

Au lieu d’évaluer uniquement ce que l’immeuble coûte aujourd’hui, les investisseurs devraient également réfléchir aux travaux qui pourraient être nécessaires au cours des cinq à dix prochaines années.

Prévoir ces dépenses peut aider à protéger les flux de trésorerie et à éviter de mauvaises surprises financières.

6. Calculez les flux de trésorerie avant de faire une offre

Un immeuble d’investissement devrait être évalué en fonction de sa performance financière — et non de l’émotion.

Une analyse simplifiée peut commencer ainsi :

Revenus locatifs

moins

Dépenses d’exploitation

moins

Coûts de financement

moins

Entretien et réserves

=

Flux de trésorerie estimés

Les investisseurs devraient également tenir compte des périodes de vacance et des réparations imprévues, plutôt que de supposer que tous les logements seront toujours occupés sans dépenses supplémentaires.

Utiliser des prévisions financières prudentes avant l’achat peut vous aider à déterminer si l’investissement demeure intéressant lorsque les conditions sont moins qu’idéales.

7. Évaluez l’emplacement du point de vue des locataires

L’emplacement influence bien plus que la valeur de revente.

Il peut également avoir un impact sur la demande locative, le taux de vacance et le type de locataires attirés par la propriété.

Lors de l’évaluation d’un immeuble d’investissement à Montréal, considérez sa proximité avec :

• Les stations de métro

• Les lignes d’autobus

• Les universités et écoles

• Les pôles d’emploi

• Les épiceries

• Les restaurants

• Les parcs

• Les hôpitaux

• Les principales routes et autoroutes

Un bon immeuble locatif est souvent un immeuble que les locataires trouvent pratique et agréable à habiter — et non simplement un immeuble situé dans un quartier populaire auprès des investisseurs.

8. Considérez le potentiel à long terme de l’immeuble

Certaines propriétés d’investissement offrent des possibilités allant au-delà de leurs revenus actuels.

Les investisseurs peuvent notamment évaluer le potentiel de :

• Rénover les logements au fil du temps

• Améliorer les aires communes

• Ajouter des espaces de rangement

• Améliorer les espaces extérieurs

• Accroître l’efficacité opérationnelle

• Repositionner l’immeuble sur le marché locatif

Cependant, ces améliorations doivent toujours être évaluées de façon réaliste.

Le coût des rénovations, la réglementation, les considérations liées aux locataires et le rendement potentiel devraient tous être pris en compte avant de supposer qu’une amélioration augmentera significativement la rentabilité.

9. Pensez à la gestion immobilière avant d’acheter

L’un des aspects les plus souvent négligés lors de l’achat d’un immeuble à revenus est la façon dont il sera réellement géré.

Posséder un multiplex peut impliquer :

• La communication avec les locataires

• La perception des loyers

• La coordination de l’entretien

• La gestion des appels d’urgence

• Les inspections

• Les réparations

• La coordination des entrepreneurs

• Les tâches administratives

• La gestion des baux

Pour les investisseurs qui habitent à l’extérieur de Montréal — ou qui préfèrent simplement ne pas gérer ces responsabilités eux-mêmes — un gestionnaire immobilier professionnel peut devenir un élément important de la stratégie d’investissement.

Comprendre les coûts de gestion avant l’achat vous permet également d’obtenir une vision plus juste de la rentabilité réelle de l’immeuble.

10. Constituez la bonne équipe avant d’acheter

Investir avec succès en immobilier signifie rarement prendre toutes les décisions seul.

Selon l’immeuble et la transaction, votre équipe pourrait comprendre :

• Un courtier immobilier

• Un professionnel du financement hypothécaire

• Un inspecteur en bâtiment

• Un comptable

• Un professionnel juridique

• Un conseiller en assurance

• Un gestionnaire immobilier

Travailler avec des professionnels qui comprennent les immeubles d’investissement à Montréal peut vous aider à identifier les risques et les occasions avant de vous engager dans une transaction.

L’achat de l’immeuble n’est que le début

Un duplex, un triplex ou un multiplex peut représenter une excellente façon de bâtir un patrimoine immobilier à long terme à Montréal.

Mais un bon investissement ne se résume pas à acheter un immeuble avec des locataires.

Les revenus locatifs, les dépenses, l’état du bâtiment, le financement, la situation des locataires, l’emplacement et les besoins de gestion doivent tous fonctionner ensemble.

Prendre le temps d’évaluer correctement ces éléments avant l’achat peut vous aider à prendre une décision plus éclairée — et à éviter de découvrir des problèmes coûteux une fois la transaction conclue.

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Que vous envisagiez l’achat d’un duplex, d’un triplex, d’un multiplex ou d’un autre type de propriété d’investissement, notre équipe peut vous aider à évaluer les occasions en tenant compte de la performance à long terme de l’immeuble.

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