Comment évaluer un immeuble à revenus à Montréal avant d’acheter
Trouver une propriété d’investissement est une chose. Savoir s’il s’agit réellement d’un bon investissement en est une autre.
Une propriété peut être située dans un quartier recherché de Montréal, être attrayante sur les photos et avoir déjà des locataires en place. Mais aucun de ces éléments ne garantit à lui seul un investissement solide.
Avant d’acheter, les investisseurs doivent comprendre comment la propriété performe réellement — et ce qu’elle pourrait exiger une fois la transaction conclue.
Les revenus locatifs, les dépenses d’exploitation, l’état de l’immeuble, les locataires actuels, l’emplacement, les réparations futures et les besoins en gestion peuvent tous influencer la rentabilité d’un investissement.
Chez Marsik, nous croyons que l’évaluation d’un immeuble à revenus doit aller bien au-delà du prix d’achat.
Voici quelques-uns des éléments les plus importants à analyser avant de faire une offre.
1. Commencez par les revenus locatifs actuels
L’une des premières choses à comprendre est le revenu que génère actuellement la propriété. Examinez les baux existants et les loyers réellement perçus pour chaque unité.
Prenez notamment en considération :
Le loyer mensuel actuel
Le nombre d’unités occupées et vacantes
Les modalités et dates de renouvellement des baux
Les revenus provenant du stationnement ou du rangement
Les services et utilités inclus dans le loyer
Tout autre revenu généré par la propriété
Il peut être tentant de se concentrer sur ce que la propriété pourrait générer dans le futur, mais il est d’abord essentiel de comprendre sa performance selon les chiffres actuels.
Le potentiel est important. Des chiffres réalistes le sont encore davantage.
2. Comprenez les dépenses d’exploitation
Les revenus locatifs bruts ne racontent pas toute l’histoire.
Une propriété peut générer d’excellents loyers tout en ayant des coûts d’exploitation élevés qui réduisent sa performance globale.
Avant d’acheter, examinez notamment :
Les taxes municipales et scolaires
Les assurances
Les services publics payés par le propriétaire
L’entretien
Le déneigement et l’aménagement paysager
Les réparations
Les frais de gestion immobilière
Les frais de copropriété, s’il y a lieu
L’entretien régulier et les inspections
Il faut également tenir compte des dépenses plus importantes qui ne surviennent pas chaque mois, mais qui peuvent avoir un impact majeur à long terme.
Comprendre le véritable coût d’exploitation de la propriété permet d’avoir une vision beaucoup plus claire de l’investissement.
3. Regardez au-delà du prix d’achat
Un prix demandé plus bas ne signifie pas nécessairement qu’il s’agit d’un meilleur investissement. Deux propriétés affichées à des prix similaires peuvent avoir des performances très différentes. L’une peut offrir de bons revenus locatifs, des locataires stables et peu de travaux à prévoir.
L’autre peut présenter des loyers plus faibles, de l’entretien reporté et des rénovations importantes à venir au cours des prochaines années.
Au lieu de seulement vous demander :
« Est-ce que cette propriété est offerte à un bon prix? »
Posez-vous également la question :
« Qu’est-ce que j’obtiens pour ce prix et qu’est-ce que cette propriété exigera une fois que j’en serai propriétaire? »
Le prix d’achat n’est que le début.
4. Évaluez l’état de la propriété
L’état de l’immeuble peut avoir un impact important sur la performance à long terme de votre investissement.
C’est particulièrement important lorsqu’il s’agit de bâtiments plus anciens à Montréal.
Portez attention aux éléments majeurs tels que :
La toiture
Les fondations
La plomberie
Le système électrique
Le système de chauffage
Les fenêtres et les portes
La maçonnerie extérieure
Les balcons et les escaliers
Les cuisines et les salles de bain
Les espaces communs
Une propriété nécessitant des travaux n’est pas nécessairement un mauvais investissement.
Dans certains cas, les rénovations peuvent même créer des occasions intéressantes.
L’important est de comprendre quels travaux pourraient être nécessaires, combien ils pourraient coûter et s’ils correspondent à votre stratégie d’investissement.
Une inspection professionnelle de l’immeuble ainsi qu’une vérification diligente juridique et financière appropriée devraient également faire partie du processus d’achat.
5. Analysez la situation des locataires actuels
Lorsque vous achetez un immeuble à revenus déjà occupé, vous n’achetez pas uniquement le bâtiment.
Vous reprenez également des relations locatives déjà existantes.
Examinez attentivement les baux actuels et assurez-vous de comprendre :
Les loyers actuels
Les dates des baux
Les services inclus
Le roulement des locataires
Les ententes existantes
L’état des unités
Les problèmes connus ou en cours
Des locataires stables peuvent représenter un avantage important.
Cependant, les investisseurs devraient éviter de faire des hypothèses quant aux revenus locatifs futurs sans d’abord comprendre les baux existants et les règles locatives applicables au Québec.
Savoir exactement ce que vous reprenez avant la transaction peut vous éviter des surprises plus tard.
6. Évaluez l’emplacement du point de vue d’un investisseur
Un quartier peut être très recherché sans nécessairement convenir à toutes les stratégies d’investissement.
Au lieu de simplement vous demander si le secteur est populaire, cherchez à comprendre pourquoi les locataires souhaitent y vivre.
Analysez notamment :
L’accès au métro et au transport en commun
Les écoles et universités
Les pôles d’emploi
Les hôpitaux
Les commerces et services
Les parcs
Le potentiel piétonnier du secteur
Les développements à proximité
Le profil typique des locataires
Les propriétés locatives comparables
Un condo au centre-ville peut attirer un profil de locataire complètement différent d’un duplex à Verdun ou d’un immeuble multilogement ailleurs dans le Grand Montréal.
Le bon emplacement dépend du type de propriété, de votre stratégie d’investissement et du locataire cible.
7. Analysez le potentiel de la propriété
Certaines propriétés performent très bien telles quelles.
D’autres peuvent offrir des possibilités d’améliorer leur rendement avec le temps.
Parmi les améliorations potentielles :
Rénover certaines unités
Moderniser les cuisines ou salles de bain
Améliorer les espaces communs
Corriger l’entretien reporté
Moderniser l’éclairage et les finis
Améliorer l’efficacité énergétique
Réduire certaines dépenses d’exploitation
Améliorer la gestion globale de la propriété
Il faut toutefois éviter de croire que chaque rénovation augmente automatiquement la valeur d’un immeuble.
Les meilleures améliorations sont celles qui ont du sens pour la propriété, le quartier, le locataire cible et les objectifs financiers de l’investissement.
8. Pensez à ce qui se passe après l’achat
C’est l’un des aspects les plus souvent négligés lors de l’évaluation d’un immeuble à revenus. Acheter la propriété n’est que la première étape.
Après la transaction, quelqu’un devra :
Communiquer avec les locataires
Percevoir les loyers
Coordonner l’entretien
Gérer les urgences
Superviser les entrepreneurs
Suivre les dépenses
Organiser les baux et la documentation
Surveiller l’état général de l’immeuble
Pour les investisseurs qui vivent à l’extérieur de Montréal ou qui possèdent plusieurs propriétés, avoir une stratégie de gestion claire est particulièrement important.
Une propriété ne doit pas seulement être intéressante le jour où vous l’achetez.
Elle doit également être logique et efficace à gérer.
9. Assurez-vous que la propriété correspond à votre stratégie d’investissement
Il n’existe pas un seul type de « meilleure » propriété d’investissement.
La bonne propriété dépend de ce que vous souhaitez accomplir.
Certains investisseurs privilégient :
Les flux de trésorerie mensuels
L’appréciation à long terme
La croissance de leur portefeuille
Le potentiel de rénovation
Plusieurs unités locatives
Une propriété nécessitant moins de gestion
Le potentiel de revente futur
Comprendre votre objectif vous aidera à déterminer si une propriété particulière correspond réellement à votre stratégie.
La question ne devrait pas simplement être :
« Est-ce une bonne propriété? »
Mais plutôt :
« Est-ce la bonne propriété pour mes objectifs d’investissement? »
Pourquoi l’expérience en courtage et en gestion immobilière devrait aller de pair
Le courtage immobilier et la gestion immobilière sont souvent considérés comme deux services complètement distincts.
Pour un investisseur, ils sont pourtant étroitement liés.
Les décisions prises avant l’achat d’une propriété peuvent directement influencer ce qui se passera ensuite.
L’état du bâtiment influence l’entretien.
Le profil des locataires influence la gestion.
Les baux influencent les revenus.
Les dépenses d’exploitation influencent le rendement.
L’emplacement influence la demande locative.
C’est pourquoi Marsik aborde l’investissement immobilier sous ces deux angles.
Grâce à ses services de courtage immobilier et de gestion immobilière, Marsik aide les investisseurs à aller au-delà de la transaction et à réfléchir à la façon dont une propriété pourrait réellement performer comme investissement à long terme.
L’objectif n’est pas simplement de vous aider à acheter une propriété.
Il est de vous aider à prendre une décision d’investissement plus éclairée.
Avant d’acheter, comprenez réellement ce que vous achetez
Un bon immeuble à revenus, c’est bien plus qu’une adresse et un prix demandé.
C’est une combinaison de revenus, de dépenses, de locataires, d’état du bâtiment, d’emplacement, de besoins en gestion et de potentiel à long terme.
Prendre le temps d’analyser tous ces éléments avant l’achat peut vous aider à prendre de meilleures décisions et à éviter des surprises coûteuses après la transaction.
Vous planifiez votre prochain investissement immobilier à Montréal?
Que vous soyez à la recherche de votre prochaine propriété d’investissement ou que vous soyez déjà en train d’évaluer une occasion, Marsik peut vous aider à voir l’ensemble de la situation.
De la recherche et de l’évaluation d’un immeuble à revenus jusqu’à sa gestion après l’achat, notre objectif est de vous aider à prendre des décisions immobilières éclairées en gardant en tête la performance à long terme.
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