Acheter une propriété avec des locataires à Montréal : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Acheter une propriété locative avec des locataires déjà en place peut représenter une excellente occasion d’investissement. Vous bénéficiez immédiatement de revenus locatifs, vous évitez une période initiale de vacance et vous pouvez évaluer la propriété à partir d’un historique réel d’exploitation.

Mais à Montréal, acheter une propriété occupée signifie aussi reprendre les baux existants ainsi que les responsabilités du propriétaire. Avant de faire une offre, il est important de bien comprendre ce que vous achetez — non seulement l’immeuble, mais aussi les ententes locatives, les relations avec les locataires et les obligations légales qui les accompagnent.

Voici les principaux éléments à vérifier avant d’acheter une propriété avec des locataires à Montréal.

1. Les baux existants continuent après la vente

L’un des éléments les plus importants à comprendre est que l’achat d’une propriété ne met pas automatiquement fin aux baux en cours.

Au Québec, les locataires ont généralement le droit de demeurer dans leur logement lorsqu’une propriété change de propriétaire. Le nouvel acheteur prend essentiellement la place de l’ancien propriétaire et doit respecter les conditions des baux déjà en vigueur.

Il est donc essentiel de revoir attentivement tous les baux avant de finaliser l’achat.

Portez une attention particulière au loyer mensuel, aux dates de renouvellement, aux services ou frais inclus, aux espaces de stationnement et de rangement, aux conditions particulières ainsi qu’à tout litige ou problème de paiement en cours.

Un loyer existant nettement inférieur au marché peut avoir un impact important sur la rentabilité de la propriété, surtout si vos projections étaient basées sur les loyers actuels du marché.

2. Analysez les revenus locatifs réels, pas seulement le prix demandé

Une propriété peut sembler intéressante en fonction de son prix d’achat, mais un investisseur doit toujours analyser les revenus qu’elle génère réellement.

Demandez au vendeur des copies des baux et vérifiez les loyers perçus pour chaque logement.

À partir de là, calculez votre revenu d’exploitation réel après les dépenses comme les taxes foncières, les assurances, l’entretien, les services publics, les frais de gestion et le financement.

Un immeuble dont les loyers sont nettement sous le marché peut tout de même représenter un bon investissement, mais vos calculs doivent être basés sur les revenus que vous pouvez légalement percevoir aujourd’hui, et non sur ceux que vous espérez obtenir plus tard.

C’est là qu’une bonne vérification diligente devient particulièrement importante.

3. Vous ne pouvez pas simplement augmenter les loyers au prix du marché

L’achat d’une propriété ne permet pas automatiquement au nouveau propriétaire d’augmenter les loyers pour les ajuster au marché.

Au Québec, les augmentations de loyer sont encadrées par des règles et procédures précises. Un locataire peut contester une hausse proposée et le Tribunal administratif du logement peut fixer le loyer lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre.

Les investisseurs devraient donc éviter de bâtir leur stratégie d’acquisition sur des hausses importantes et immédiates de loyer.

Il est préférable d’évaluer la propriété avec des hypothèses de revenus prudentes et de considérer l’augmentation future des loyers comme une stratégie à plus long terme.

4. Vous prévoyez habiter un logement? Informez-vous sur les règles de reprise

Certains acheteurs acquièrent un duplex, un triplex ou un autre immeuble locatif avec l’intention d’occuper eux-mêmes l’un des logements.

Cela peut être possible, mais la reprise de logement est soumise à des règles strictes.

Le nouveau propriétaire ne peut envoyer un avis de reprise qu’une fois la vente finalisée. Pour un bail de plus de six mois, l’avis doit généralement être transmis au moins six mois avant la fin du bail.

Le propriétaire doit également respecter certaines conditions d’admissibilité et avoir l’intention réelle d’occuper le logement lui-même ou d’y loger une personne admissible.

Des protections supplémentaires peuvent également s’appliquer à certains locataires âgés et de longue date.

Si l’occupation par le propriétaire fait partie de votre plan d’achat, il est important de vérifier les règles et les délais avant de faire une offre.

5. Vérifiez l’historique des locataires

De bons locataires peuvent rendre la gestion d’une propriété beaucoup plus simple.

Avant l’achat, demandez au vendeur toute la documentation pertinente concernant l’historique locatif, notamment les paiements de loyers, les baux actifs, les avis, la correspondance et tout dossier lié au Tribunal administratif du logement.

Il est également utile de vérifier s’il existe des ententes verbales avec les locataires qui ne figurent pas clairement au bail.

Par exemple, un locataire peut avoir accès à une place de stationnement, un espace de rangement ou certains services sans que cela soit clairement indiqué dans les documents.

Plus vous disposez d’informations complètes avant la transaction, moins vous risquez d’avoir de mauvaises surprises par la suite.

6. Comprenez exactement ce qui est inclus dans chaque bail

Ne présumez jamais que tous les logements sont loués selon les mêmes conditions.

Pour un logement, le chauffage peut être inclus, alors que pour un autre, il est à la charge du locataire. Le stationnement peut être inclus pour certains logements seulement. Les électroménagers, les espaces de rangement, le déneigement et d’autres services peuvent également faire partie de l’entente locative.

Ces détails influencent directement vos dépenses et votre marge de manœuvre comme propriétaire.

Lors de l’analyse d’un immeuble, créez un résumé clair pour chaque unité afin de bien comprendre ce que le propriétaire doit fournir.

7. Évaluez l’état de la propriété

Une propriété occupée peut parfois être plus difficile à inspecter en profondeur puisque les logements sont habités.

Cependant, l’état physique du bâtiment demeure l’un des éléments les plus importants de l’investissement.

Une inspection professionnelle peut vous aider à identifier des problèmes liés à la toiture, aux fondations, à la plomberie, à l’électricité, au chauffage, aux fenêtres et à l’enveloppe du bâtiment.

Les investisseurs devraient également prévoir un budget pour les améliorations futures plutôt que de supposer que les revenus locatifs deviendront immédiatement des profits.

Un immeuble qui semble abordable peut rapidement devenir coûteux si des réparations majeures sont nécessaires peu après l’achat.

8. Intégrez la gestion immobilière à votre stratégie d’investissement

L’achat de la propriété n’est que le début.

Une fois la transaction conclue, vous devenez responsable de la perception des loyers, des communications avec les locataires, de l’entretien, des réparations, des renouvellements de bail et du respect des règles locatives du Québec.

Pour les investisseurs qui vivent à l’extérieur de Montréal — ou qui préfèrent simplement une approche plus passive — une gestion immobilière professionnelle peut faciliter grandement la transition.

Un gestionnaire immobilier local peut vous aider à organiser les dossiers des locataires, établir une bonne communication, coordonner l’entretien et assurer une gestion efficace de la propriété dès le changement de propriétaire.

Acheter une propriété avec des locataires est-il un bon investissement?

Oui, tout à fait.

Une propriété déjà occupée génère des revenus immédiatement et peut déjà compter sur des locataires stables qui prennent bien soin des logements.

L’essentiel est de savoir exactement ce que vous achetez.

Avant de faire l’acquisition, assurez-vous de comprendre les baux, de vérifier les revenus, d’analyser les dépenses, d’évaluer l’état du bâtiment et de confirmer que vos projets futurs respectent les règles locatives du Québec.

Un bon investissement locatif n’est pas simplement celui qui offre le loyer potentiel le plus élevé. C’est celui où les chiffres, les locataires, l’état de l’immeuble et la stratégie à long terme sont cohérents.

Vous envisagez d’acheter une propriété d’investissement à Montréal?

Chez Marsik Property Management, nous accompagnons les propriétaires et investisseurs immobiliers de Montréal afin de simplifier la gestion de leurs propriétés locatives.

Que vous achetiez votre première propriété d’investissement, agrandissiez votre portefeuille ou fassiez l’acquisition d’un immeuble avec des locataires déjà en place, un accompagnement local peut vous aider à prendre de meilleures décisions et à gérer efficacement votre propriété dès le premier jour.

Vous cherchez un service de gestion immobilière à Montréal? Contactez Marsik Property Management pour découvrir comment nous pouvons vous aider à gérer votre investissement.

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question concernant un bail précis, une reprise de logement ou une transaction immobilière, consultez le Tribunal administratif du logement ou un professionnel du droit au Québec.