Augmentations de loyer à Montréal en 2027 : ce que les propriétaires doivent savoir avant janvier
Janvier n’est pas le moment de commencer à réfléchir aux augmentations de loyer. Pour de nombreux propriétaires montréalais, c’est plutôt le moment de passer à l’action.
Avec la nouvelle méthode de calcul des ajustements de loyer maintenant en vigueur au Québec, la période de renouvellement de 2027 favorisera les propriétaires qui se seront préparés à l’avance. L’essentiel ne consiste pas simplement à choisir un pourcentage d’augmentation, mais à comprendre quelles dépenses peuvent justifier un ajustement, à conserver les documents nécessaires et à transmettre les avis dans les délais prescrits.
Pour les propriétaires immobiliers de Montréal, la préparation devrait commencer bien avant que le Tribunal administratif du logement (TAL) publie le pourcentage de base pour 2027.
Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation particulière, consultez le TAL, un avocat ou un professionnel qualifié en droit du logement.
La méthode de calcul des augmentations de loyer au Québec a changé
Le 1er janvier 2026, le Québec a introduit une nouvelle méthode de calcul des ajustements de loyer résidentiel. L’objectif est de rendre le processus plus simple à comprendre et plus prévisible, tant pour les propriétaires que pour les locataires.
Dans le cadre de cette nouvelle méthode, plusieurs éléments doivent être pris en compte.
Le pourcentage de base
Le pourcentage de base est calculé à partir de la variation annuelle moyenne de l’indice des prix à la consommation (IPC) du Québec au cours des trois années précédentes. Pour 2026, le TAL a publié un pourcentage de base de 3,1 %.
Le pourcentage applicable aux ajustements de loyer de 2027 devrait être publié en janvier 2027.
Les taxes municipales et scolaires
Certaines augmentations de taxes admissibles peuvent justifier un ajustement supplémentaire lorsque leur hausse en pourcentage dépasse le pourcentage de base. Il est donc particulièrement important pour les propriétaires de conserver leurs comptes de taxes et de les tenir bien organisés.
Les primes d’assurance
Les augmentations des primes d’assurance peuvent également être prises en compte lorsqu’elles dépassent le pourcentage de base. Dans un marché où les coûts d’assurance des immeubles peuvent varier considérablement, les propriétaires devraient conserver leurs polices actuelles et précédentes ainsi que les documents correspondants.
Les dépenses majeures en immobilisations
Les améliorations majeures admissibles sont traitées différemment des dépenses d’exploitation courantes. Selon la nouvelle méthode, les dépenses en immobilisations admissibles sont soumises à un taux d’ajustement annuel fixe de 5 %, le montant correspondant étant calculé conformément aux règles applicables.
Certaines améliorations apportées à un immeuble peuvent donc être prises en compte, mais cela ne signifie pas que toutes les réparations sont automatiquement admissibles. Le remplacement d’un élément défectueux par un élément similaire peut être traité différemment d’une amélioration majeure qui augmente la valeur de l’immeuble ou prolonge sa durée de vie utile.
Le pourcentage de base n’est pas un plafond universel
Une erreur fréquente consiste à considérer le pourcentage publié par le TAL comme un plafond strict applicable à tous les logements. Or, ce n’est pas ainsi que fonctionne le système.
Le pourcentage de base constitue un point de référence. L’augmentation appropriée peut être supérieure ou inférieure selon l’immeuble, le bail, les dépenses admissibles et les pièces justificatives.
Pour les augmentations de loyer à Montréal en 2027, les propriétaires devraient éviter d’appliquer automatiquement le même pourcentage à tous leurs logements sans examiner chaque dossier.
Deux appartements situés dans le même immeuble peuvent avoir des historiques de loyer, des conditions de bail, des services inclus ou des ajustements antérieurs différents.
Une vérification rigoureuse devrait notamment comprendre :
Le loyer actuel et la durée du bail
L’historique des augmentations de loyer précédentes
Les services inclus, comme le chauffage, le stationnement ou les électroménagers
Les variations des taxes municipales et scolaires de l’immeuble
Les documents de renouvellement d’assurance
Les dossiers relatifs aux dépenses en immobilisations admissibles
Toute modification des services ou des conditions du bail
Cette vérification contribue à réduire les risques de différends. Elle permet également aux propriétaires d’expliquer clairement l’augmentation proposée si un locataire demande comment le montant a été calculé.
Préparer les documents avant l’envoi des avis
L’avis d’augmentation de loyer ne représente qu’une partie du processus. Les documents justificatifs sont tout aussi importants.
Avant janvier, les propriétaires devraient rassembler les documents de chaque immeuble et les conserver dans un format facile à consulter.
Si un locataire refuse l’augmentation proposée et que le dossier est porté devant le TAL, l’absence de documents peut compliquer les démarches.
Au minimum, les documents suivants devraient être organisés :
Document | Pourquoi est-il important ? |
Baux en vigueur | Confirment le loyer, la durée du bail, les services inclus et les dates de renouvellement |
Avis d’augmentation précédents | Permettent de retracer l’historique des ajustements de loyer |
Comptes de taxes municipales | Appuient les ajustements admissibles liés aux taxes municipales |
Comptes de taxes scolaires | Appuient les ajustements admissibles liés aux taxes scolaires |
Factures et polices d’assurance | Confirment les variations des primes d’une année à l’autre |
Factures des entrepreneurs | Justifient les travaux admissibles et leurs coûts |
Preuves de paiement | Démontrent que les dépenses ont effectivement été payées |
Descriptions des travaux | Aident à distinguer les réparations courantes des améliorations majeures |
Pour les travaux majeurs, il est important de conserver plus que les factures. Gardez également les contrats, les photographies, les permis lorsque requis, les dates d’achèvement et une description précise des travaux réalisés.
Si un projet bénéficie à plusieurs logements, conservez aussi un registre indiquant la répartition des coûts.
Le respect des délais peut déterminer l’issue du processus
Même une augmentation bien justifiée peut entraîner des complications si l’avis est transmis en retard ou s’il est incomplet.
Au Québec, les délais de notification varient selon le type et la durée du bail.
Pour de nombreux baux à durée fixe de 12 mois ou plus, notamment ceux qui suivent le cycle habituel du 1er juillet, l’avis doit généralement être transmis entre trois et six mois avant la fin du bail.
Pour un bail se terminant le 30 juin, la période de six mois commence donc le 1er janvier.
Les baux de plus courte durée et les baux à durée indéterminée peuvent être soumis à des délais différents. Les propriétaires devraient toujours confirmer les échéances applicables avant d’envoyer un avis.
L’avis devrait clairement indiquer :
Le nouveau loyer proposé
La date d’entrée en vigueur du nouveau loyer
Toute autre modification proposée aux conditions du bail
Les options de réponse du locataire
Le délai de réponse applicable, lorsque requis
Le mode de transmission est également important.
Conservez une preuve de réception de l’avis par le locataire. Selon la situation, il peut s’agir d’un envoi par courrier recommandé, d’une remise en main propre avec accusé de réception ou d’une autre méthode fiable conforme aux règles québécoises.
Une communication claire peut prévenir les différends inutiles
Une augmentation de loyer est plus facile à expliquer lorsque les raisons qui la motivent sont précises.
Plutôt que de transmettre un avis sans contexte, les propriétaires peuvent préparer un court résumé présentant les principaux facteurs justifiant l’ajustement.
Cette explication n’a pas besoin d’être compliquée. Elle doit simplement être factuelle et directement liée à l’immeuble.
Par exemple, le résumé pourrait mentionner une hausse des taxes municipales, une augmentation des primes d’assurance ou la réalisation de travaux admissibles pendant la période concernée.
Il est préférable d’éviter les formulations vagues comme « les coûts ont augmenté ». Les locataires comprennent généralement mieux une proposition lorsqu’ils peuvent voir ce qui a réellement changé.
Une communication transparente ne garantit pas une entente, mais elle peut réduire les malentendus, limiter les échanges inutiles et démontrer que le propriétaire a suivi un processus cohérent.
Ce que les propriétaires devraient faire avant janvier
La meilleure préparation est simple : commencer tôt.
Avant la publication du pourcentage applicable à 2027, les propriétaires devraient :
Vérifier les dates de renouvellement de tous les baux.
Créer un dossier pour chaque immeuble ou logement.
Rassembler les documents relatifs aux taxes, aux assurances et aux dépenses en immobilisations.
Distinguer les réparations courantes des améliorations potentiellement admissibles.
Vérifier les délais de notification applicables à chaque bail.
Préparer les projets d’avis avant l’ouverture de la période de renouvellement.
Confirmer les calculs une fois que le TAL aura publié le pourcentage pour 2027.
Les propriétaires qui attendent janvier pourront peut-être encore agir dans les délais, mais ils disposeront de moins de temps pour vérifier les chiffres, retrouver les documents manquants et préparer des avis clairs.
La meilleure approche consiste à considérer les augmentations de loyer comme un processus annuel de gestion documentaire plutôt que comme une décision prise à la dernière minute.
Lorsque la période de renouvellement de 2027 arrivera, les propriétaires les mieux préparés seront ceux qui connaîtront déjà leurs chiffres et disposeront des documents nécessaires pour les justifier.
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